本章主要围绕房地产行业增值税最新税收政策展开介绍，从销项和进项两方面着手，重点分析不同类型业务的销项税额计算操作和进项税额的抵扣操作，并对房地产行业的常见税务实操问题进行探讨，最后简单剖析营改增对房地产开发企业其他税种的影响。

2.1 增值税基本政策

2.1.1 纳税人和扣缴义务人

1．纳税人

在中华人民共和国境内销售、出租自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

从房地产开发企业的规模来看，基本不存在小规模纳税人的情况。因此本书将着重于一般纳税人的讲解。

2．扣缴义务人

中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。

房地产开发企业在接受境外设计咨询服务，且该境外单位或者个人在境内未设有经营机构时，需要代为扣缴。

2.1.2 征税范围

36号文附件《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：

（1）房地产企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目。

（2）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。

2.1.3 税率与征收率

（1）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。

（2）一般纳税人销售、出租不动产等业务选择简易计税方法的，征收率为5%。

（3）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

2.1.4 纳税义务、扣缴义务发生时间

增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（2）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（3）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（4）纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（5）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

2.1.5 纳税地点

（1）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

（2）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

（3）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

（4）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

2.1.6 纳税申报期限

增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。

2.1.7 差额扣除政策

涉及房地产差额扣除的政策有：

（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴增值税，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

（3）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

（4）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

（5）按照上述规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

1）2016年4月30日及以前缴纳契税的。

增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1+5%）×5%

2）2016年5月1日及以后缴纳契税的。

增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）]×5%

2.1.8 应交增值税计算

1．计税方法

增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。销售自行开发的房地产新项目，适用一般计税方法。

房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，及建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。出租其2016年4月30日后自建的不动产，适用一般计税方法。

2．一般计税方法的应纳税额

一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

3．简易计税方法的应纳税额

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

2.1.9 预缴税款

1．销售不动产

根据36号文及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18号公告”）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关缴纳。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照36号文规定的纳税义务发生时间以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2．转让不动产

根据36号文及《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告），纳税人应按照5%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴的税款应区别情况按照以下公式计算：

（1）转让取得的不动产（不含自建）。

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

（2）转让自建的不动产。

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

3．出租不动产

根据36号文及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称“16号公告”），不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

预缴税款应区分情况按照以下公式计算：

（1）增值税一般纳税人经营租赁方式出租不动产，采取一般计税方法且需预缴税款的。

应预缴税款=含税销售额÷（1+11%）×3%

（2）增值税一般纳税人经营租赁方式出租不动产，采取简易计税方法且需预缴的。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%