贷前尽职调查的规范流程

客户贷款申请受理

贷款申请，是指借款人根据自身资金需求，向贷款人提出贷款请求，并提供贷款人要求的必要材料，贷款人根据借款人申请的相关资料及掌握的信息，对借款人是否符合国家法规和银行授信政策的资格要求与基本条件做出判断，并据以决定是否受理贷款申请的过程。

（一）客户提出贷款申请

信贷业务可以是客户主动到银行申请贷款，也可以是银行主动向客户营销，再由客户向银行提出贷款申请。

客户贷款申请主要包括借款人名称、性质、经营范围、申请贷款种类、金额、期限、用途、担保、还款来源及方式等内容。借款人、法定代表人或其授权代理人应在借款申请书上签字并加盖公章。

客户提出贷款申请必须符合“诚信申贷”基本要求：

1.借款人恪守诚实守信原则

按照贷款人要求的具体方式和内容提供贷款申请材料，并且承诺所提供材料是真实、完整、有效的。

2.借款人主体资格合法

借款人的主体资格要求包括：企业法人依法办理工商登记，取得营业执照；事业法人依照《事业单位登记管理条例》的规定办理登记备案；特殊行业须持有相关机关颁发的营业或经营许可证。个人应为具有完全民事行为能力的中国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

3.借款人经营管理合规合法性

借款人的经营活动应符合国家产业政策和区域发展政策；符合营业执照规定的经营范围和公司章程；新建项目企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目资本金比例；有关部门批准文件完备。

4.借款人信用记录良好

借款人应诚实守信，通过中国人民银行征信系统查询未发现有贷款逾期、欠息、五级分类为不良贷款、被起诉查封等情况，长期遵守借款合同，信用记录良好。

5.贷款用途明确合法

借款人须以真实有效的商务基础合同、购买合同或其他证明文件为依据，说明贷款的确切用途和实际使用量，不使用虚假信息来骗取银行贷款。对固定资产贷款而言，应有明确对应的、符合国家政策的项目，不得对多个项目打捆处理。

6.还款来源明确合法

还款资金来源应在贷款申请时明确，一般情况下通过正常经营所获得的现金流量是贷款的首要还款来源。

（二）借款人资格审查

信贷全流程风险管理必须从客户贷款申请开始。贷款申请是信贷风险控制的第一个环节，对于建立和保持良好客户关系、及时发现潜在风险、拓展信贷业务具有重要意义。

客户经理对客户提交的申请材料进行核实，根据客户基本情况、行业属性、申请用途及本银行风险偏好、准入标准、信贷政策等，对借款人进行资格审查，提出贷款申请的受理意见。如不予受理的，客户经理应向客户耐心解释。予以受理的，应及时向客户收集资料，并做好尽职调查准备。

（三）收集客户资料

客户经理应一次性提交客户资料清单。借款人需提交的申请材料包括以下内容：

（1）注册登记或批准成立的有关文件。借款人为企业法人的，应提供国家市场监督管理部门核发的营业执照；是否在全国企业信用信息公示系统显示为经营异常或黑名单；借款人为外商投资企业的，应同时提供有关部门的批准证书；借款人为事业法人的，应提供有关部门核发的事业法人资格证书；借款人从事需批准经营的特殊行业，还须同时提交有关部门颁发的特殊经营许可证。

（2）国家市场监督管理部门核发的组织机构代码证。

（3）税务登记证。

（4）近三年（小微企业近两年）和最近一期的财务报表。

（5）公司章程。

（6）预留印鉴卡及开户证明。

（7）法定代表人身份证明及必要的个人信息。

（8）股东会或董事会同意申请授信业务的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明。

（9）借款人自有资金、其他资金来源到位或能够按计划到位的证明文件。

（10）有关交易合同、协议。

（11）营运计划及现金流量预测。

（12）本年度及最近月份的存借款及对外担保情况。

（13）借款人为个人的，应提供本人及配偶的有效身份证件。

（14）根据贷款类型，借款人应提供的其他材料。

上述材料应包括原件与复印件。如只提供复印件，客户经理应将复印件与原件核实，在复印件上签署“经核对与原件一致”字样及核对日期，并签名确认。

尽职调查前准备

组织开展尽职调查前，应完成以下准备工作：

（一）组建调查团队

客户部门负责组建调查团队，并确定主办客户经理，调查团队至少由两名调查人员组成，调查团队各成员共同对贷前尽职调查的完整性、真实性、合规性、有效性负责。调查银行应根据客户重要性、申报业务金额和风险程度配备有相应调查能力的客户经理，客户申请贷款金额较大的，可适当增加调查团队人员数量。

（二）拟定调查提纲

实施调查前，调查团队拟定调查提纲，对贷前尽职调查工作进行合理安排，明确调查目标、调查内容、调查方式、调查分工、调查程序、调查时间、调查地点、调查路径及调查重点等事项。

（三）客户贷款申请资料初步审核

对客户提交的贷款申请资料进行初步审核。重点审核完整性、合法性与时效性。

1.个人信贷客户资料审核关键点

个人信贷客户资料审核关键点包括：户口簿，重点审核曾用名与现用名；身份证，重点审核与户口簿和公安局核查一致；离婚证，重点审核法律判决书或离婚协议书，查看离婚真实性、财产分割、子女抚养及债权债务处理情况；不动产权证，重点审核共有人、共有权人、共有财产情况；工作证，重点审核稳定性与长期性、家庭关联性情况；收入证，重点审核与行业平均工资水平差异、职级情况。

2.公司信贷客户资料审核关键点

公司信贷客户资料审核关键点包括：环评、土地：国家红线制；权证：登记制；执照：公示制、备案制；特殊行业：许可证；办贷资格：章程规定制（董事会决议、股东大会决议、三分之二股东签字同意、全体股东签字同意）；报表：重新调整制。

3.信贷客户资料审核关键点

信贷客户资料审核关键点包括：必须查阅客户原始文件资料；必须登录“六个系统”（即本银行信贷管理系统与大数据平台、人民银行征信系统、全国企业信用信息公示系统、银行业协会系统、政府主管部门系统、社会网络系统）；必须深入客户生产经营现场；必须核实客户有效资产；必须咨询有关高新技术专家和法律顾问；必须上网查询行业信贷政策及相关产业信息等。

现场调查

现场调查是指调查人员（双人以上）在最近的时间对客户进行现场实地调查，通过账务核实、与客户面谈、实地走访等方式获取客户信息的调查方式。

（一）现场调查的关键是实时实地

实时，就是最近的时间、最新的资料。这是由我国的经济周期决定的。我国有一部分行业的经济周期已由10年、8年、5年、3年变为1年。如房地产，上年度可能是大幅上涨，而今年可能是大幅下降。因此决不能用去年的调查数据代替今年的现场调查。这个企业上年度可能生产经营正常，而今年可能已经活不下去了。实地，就是去现场实地调查。这是由我国的信用环境决定的。客户信息失真与信用失信的情况还非常严重。而实时实地调查是了解客户最直观、最有效的手段。

（二）信贷尽职调查必须做到“八先八后 ”

“八先八后”是指：先看法人代表后看法人（由人看事）；先看行业后看企业（由外看内）；先看贷款风险后看贷款效益（由负看正）；先看企业出身后看企业未来（由前看后）； 先看企业地图（股权关系）后看企业财务（由繁看简）；先看企业现场后看企业管理（由实看虚）；先看报表附注后看报表数字（由小看大）；先看企业现金流后看企业赢利（由动看静）。

调查过程中，调查人员应尽可能通过现场照片、现场录像、录音、电话记录、咨询函证、拷屏图像等各类书面文件或视听资料对调查过程予以记录。记录过程应符合国家法律法规，依法保存有关证据。

（三）账务核查

账务核查主要是了解、判断客户的财务管理制度是否健全，内控机制是否完善、有效；了解、判断客户的主要会计政策是否合理、是否发生重大变动；实地查阅客户有关财务报表和账簿，对关键财务数据核实“账表、账账、账实”是否相符，对关键或重大交易行为与发票、出库单、发货单、银行入账单等原始凭证进行核对，对大额应收款项或交易向客户的对手单位进行查询核实，对异常会计科目与发票、出库单、发货单、银行入账单等原始凭证进行核对，对异常应收款项或交易向客户的对手单位进行查询核实等。

（四）面谈制度

根据《个人贷款管理暂行办法》的规定，无论是委托第三方调查还是商业银行方自行调查，商业银行都应建立并严格执行贷款面谈制度。据此，商业银行在进行个人贷款业务调查时，应建立并严格执行贷款面谈制度。同时银行对法人固定资产贷款、项目融资及流动资金贷款也应实行面谈制度。

面谈人员。面谈客户人员包括主要当事人与相关当事人。面谈银行工作人员应实行双人面谈制度。

面谈问题。包括客户信息真实性确认、客户信用状况确认、贷款真实用途确认、贷款申请材料的真实性确认、违约责任确认等问题。

面谈时间。贷款申请受理后，在客户经理进行现场调查时进行面谈。

面谈记录与签字。客户经理应对双方的面谈信息进行记录，包括面谈时间、地点、参与人员和面谈内容等予以记载并由全体面谈人员签字确认，并作为信贷档案资料妥善保管。面谈笔录不得由客户代为记录。

（五）实地走访

客户经理对企业客户实地走访，必须面见四种人，即企业老板（实际控制人）；高管团队；财务、销售与产品代表；员工代表。做到五个到访：到访仓库、到访车间、到访合作商、到访政府有关部门、到访家庭（对生活作风有问题的企业老板，重点调查原配夫人）。

对下列项目，客户经理应亲赴客户现场和相关场所，进行实地调查、取证和核对：

（1）客户与担保人的主要经营场所、生产车间和施工现场，初步判断客户的项目施工进度、生产能力、生产经营实际状况是否与账务反映相一致，是否与客户申请授信的资料相一致。

（2）客户与担保人主要固定资产、存货的存放地，判断“账实”是否相符；了解、判断固定资产、存货的物理状况及价值情况，如固定资产的保管措施是否得当、存货“残品、次品、冷品（过期产品）”情况是否突出，核查核心固定资产增减变动情况，客户是否对重要的核心固定资产实施了购买保险或其他保障协定等必要的保障措施，是否进行了编号管理等。

（3）提供银行抵质押的动产和不动产，了解、判断押品的保管措施是否得当、押品的物理状况和价值是否发生重大变化等。

（4）有必要实地调查的其他事项。

非现场调查

非现场调查是指客户经理通过有效手段从客户以外的第三方机构（包括政府有关部门、金融同业、中介机构、客户上下游企业、公开媒体等）获取客户信息的调查方式。

（一）通过权威网络系统间接调查

主要通过查询本银行信贷管理系统、中国人民银行征信系统及有关信贷档案，了解客户及担保人用信状况及用信记录。

（二）通过政府有关部门间接调查

主要通过到市场监督管理、税务、海关、自然资源、外管、法院等有关行政主管部门或司法机构了解客户相关信息。

（三）通过行业协会及第三方机构间接调查

主要通过行业协会、评估机构、会计师事务所、律师事务所等社会中介机构查询或索取相关资料，核对客户提供资料的真实性。

（四）通过客户关联交易方间接调查

主要通过对客户及保证人上下游企业（包括主要供应商和主要销售客户）、竞争对手的咨询，侧面了解客户和保证人的实力、生产、经营、信用、同业地位等状况。

（五）通过新闻媒介间接调查

主要通过收集报纸、杂志、电视、广播、互联网等公开媒体上有关客户及保证人的报道，获取相关信息。

（六）对间接调查的信息进行核实

对公证机关、司法机关、行政机关及其他具有公信力的社会机构、人民团体提供的法律文书、行政公文、证明书、信函等原件可直接采信；对复印件须与原件核对一致后方可采信；对客户和担保人提供的身份证明、主体资格、财务状况等信息、资料须经核实后方可采信。

分析论证

（一）合法合规性认定

合法合规性认定，一是借款人合法合规性认定；二是担保人合法合规性认定；三是抵质押物合法合规性认定；四是贷款用途合法合规性认定。

（二）安全性认定

包括对借款人、保证人近期的资产负债状况、经营业绩、信用状况和法定代表人的品德素质等情况进行认定，重点对借款人上期的净现金流量，特别是经营活动的净现金流量进行分析和认定，即对第一还款来源和第一还款能力进行认定。同时还要做好对第二还款来源与第二还款能力的安全性认定。

（三）效益性认定

包括调查认定借款人以往经营效益情况，借款人拟实现的经济效益和社会效益；调查认定贷款给银行收入、存款、中间业务等方面带来的综合效益，分析、预测资金归行情况；调查认定外币借款人的创汇能力等。

（四）前景性认定

过去不代表未来。对客户能否贷款，除了进行合法合规性认定、安全性认定、效益性认定外，还必须进行前景性认定。客户前几年生产经营情况好并不代表未来发展趋势也好，如煤炭、钢铁企业等，客户前景性判断是信贷决策的重要依据。

撰写调查报告

（一）调查报告的定义与作用

1.信贷调查报告的定义

信贷调查报告是调查报告这一文体在银行经营管理中的一种特殊运用。它是在通过对银行客户的市场环境、管理体制和经营管理等多个方面进行调查、分析研究之后写成的有关信贷决策建议的书面报告。“信贷调查”是对银行客户的客观情况进行现场调查分析，掌握客户与银行信用有关情况的全貌及发展趋势等。“报告”则是把从信贷调查得到的材料加以整理，经过分析、综合，阐明它的利益点和风险点，提出贷与不贷的决策建议，报告给有关决策部门。

2.信贷调查报告的作用

信贷调查报告的主要作用是为银行有关部门和决策机构信贷决策提供依据。它是体现调查过程、揭示客户风险、拟定营销策略、推荐业务方案的基本载体，是银行客户选择、信用等级评定、授信审批、信贷发放、贷后管理及信贷资产风险分类等工作共同的基础分析材料，同时也是编写、核实、验证相关申报审批材料的重要依据。

（二）调查报告的写作要求

撰写调查报告应遵循“内容翔实、重点突出、信息准确、结论明确”的原则，对客户基础信息和相关证明材料进行全面调查核实，客观地分析客户情况和业务风险，提出明确的调查结论。要做到：确保客户信息的真实有效性；确保承贷主体的合法合规性；确保调查报告风险揭示的全面性；确保调查报告内容的完整性。

（三）调查报告的主要内容

1.固定资产贷款尽职调查报告

固定资产贷款的尽职调查重点是收集整理借款人、主要股东或实际控制人及贷款项目的相关信息，并对借款人和项目的建设风险、经营风险、财务风险等进行综合分析、评估、判断。尽职调查报告一般应包括以下几个方面的内容：

（1）借款人、主要股东或实际控制人的情况。包括股东及借款人品质与实力、历史沿革、信用状况、专业能力及经验、行业地位、产品市场容量、市场竞争力及市场前景等。

（2）项目情况。包括项目的合法合规性、建设的必要性、规模、技术水平、建设和生产条件、经营管理层、环境影响、产品市场容量、市场竞争力及市场前景等。

（3）项目投资估算和资金筹措情况。包括固定资产投资估算、流动资金投资估算、自有资金及其来源可靠性评估、借入资金来源及落实情况、资金使用计划等。

（4）项目效益情况。包括相关财务效益指标、盈亏平衡点分析及敏感性分析等内容。

（5）还款能力分析。包括还款来源、还款计划。

（6）贷款担保分析。包括但不限于担保的合法性、抵（质）押物价值及可变现性、担保人的担保能力等。

（7）借款人与银行的合作关系。包括开户情况，长短期贷款金额，以往的还款付息情况、信用等级、授信额度及占用情况，在银行的日均存款、综合收益、未来收益预测。

（8）风险分析。包括政策、行业、市场、体制、法律、产品、技术、经营管理、担保等风险因素及防控措施。

（9）授信方案。包括对象、用途、品种、币种、金额、期限、利率、担保、发放条件（设置限制性条款：如资本金到位、自筹资金到位、国家批复文件到位、抵押担保到位等）、支付方式、贷后管理要求（如成立客户经理小组、资金账户管理、代理保险、重大情况报告等）。

（10）调查意见。包括同意调查与不同意调查。

（11）尽职法律承诺。客户经理必须签署法律声明，对贷前调查报告的真实性负全面责任。

2.项目融资尽职调查报告

项目融资的尽职调查是根据项目具体情况，对项目的经济技术、财务可行性和还款来源可靠性进行分析和判断，为融资决策提供依据。尽职调查报告撰写内容主要为非财务分析、财务分析与银行调查意见三大部分。

（1）非财务分析包括：①项目背景。主要包括国家技术政策和区域发展规划，企业基本情况，项目必要性评估。②项目建设环境条件。主要包括内部的人力、物力、财务资源条件，外部的建筑施工条件、项目建设的物资供应配套条件等。③项目组织与人力资源水平。主要包括组织机构分析及人力资源的配备与流动情况。④技术与工艺流程。主要包括技术工艺与设备选型的先进性、可靠性、适应性、协调性、经济性、环保性等。⑤生产规模及原辅料。主要包括项目规模的主要制约因素，生产经营条件，原辅料的生产工艺要求、供应数量、储运条件及成本。⑥市场需求预测。主要包括产品特征，潜在市场需求量测算，市场占有率评估等。

（2）财务分析包括：①项目投资估算与资金筹措评估。涉及项目总投资、建设投资、流动资金估算，资金来源及落实情况。②现金流量分析。包括项目建设期和运营期内的现金流量分析。③项目赢利能力分析。主要通过内部收益率、净现值、投资与贷款回收期、投资利润率等评价指标进行分析。④项目清偿能力评价。包括第一还款能力与第二还款能力分析。⑤项目不确定性分析。主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

（3）银行调查意见包括：①借款人与银行的合作关系。包括开户情况，长短期贷款金额，以往的还款付息情况、信用等级、授信额度及占用情况，在银行的日均存款、综合收益、未来收益预测。②风险分析。包括政策、行业、市场、体制、法律、产品、技术、经营管理、担保等风险因素及防控措施。③授信方案。包括对象、用途、品种、币种、金额、期限、利率、担保、发放条件（设置限制性条款：如资本金到位、自筹资金到位、国家批复文件到位、抵押担保到位等）、支付方式、贷后管理要求（如成立客户经理小组、代理保险、重大情况报告等）。④调查意见。包括同意调查与不同意调查。⑤尽职法律承诺。客户经理必须签署法律声明，对贷前调查报告的真实性负全面责任。

3.流动资金贷款尽职调查报告

流动资金贷款的尽职调查主要是了解借款人管理、经营、财务等方面的情况，了解流动资金需求及需求影响因素，分析存在的风险并提出相应的风险控制措施。其尽职调查报告一般应侧重于以下几个方面：

（1）借款人的非财务风险分析。包括品质与诚信、外部环境、行业状况、管理、技术、市场及其竞争优势、经营管理情况等方面的内容。

（2）借款人的财务风险分析。包括借款人营运能力、赢利能力、偿债能力、成长能力等方面。

（3）借款人流动资金需求的分析与测算。包括借款人经营规模及运作模式，季节性、技术性及结算方式等因素对借款人流动资金需求量的影响。

（4）对流动资金贷款进行合理性分析。包括贷款金额、期限、用途、提款计划，该笔贷款所涉及的经营周期，贷款实际需求量测算，对贷款金额和期限与借款人现金流量和经营周期的匹配情况进行分析。

（5）贷款担保分析。包括保证人担保资格及能力评价，抵（质）押物价值及变现能力评价等。

（6）借款人与银行的合作关系。包括开户情况，长短期贷款金额，以往的还款付息情况、信用等级、授信额度及占用情况，在银行的日均存款、综合收益、未来收益预测。

（7）风险分析。包括政策、行业、市场、体制、法律、产品、技术、经营管理、担保等风险因素及防控措施。

（8）授信方案。包括对象、用途、品种、币种、金额、期限、利率、担保、发放条件（设置限制性条款：如资本金到位、自筹资金到位、国家批复文件到位、抵押担保到位等）、支付方式、贷后管理要求（如成立客户经理小组、资金账户管理、代理保险、重大情况报告等）。

（9）调查意见。包括同意调查与不同意调查。

（10）尽职法律承诺。客户经理必须签署法律声明，对贷前调查报告的真实性负全面责任。

4.个人贷款尽职调查报告

金额较大或风险较高的个贷业务（由本银行确定）需撰写调查报告，其余情况无须撰写调查报告，只需在信贷管理系统正确录入调查结论即可。

个人贷款尽职调查报告与调查结论应侧重于对借款人的资信水平、偿债能力、贷款具体用途及还款来源等情况的分析，确保借款人交易、借款用途、还款意愿和还款能力真实，防范虚假贷款等现象的发生。

（1）调查报告。主要内容包括：借款人基本情况、贷款用途、借款人信用情况、借款人还款能力分析、担保情况、贷款风险分析、其他需说明的情况、调查意见、尽职法律承诺。

（2）调查结论。调查人员应对贷款方案（包括用信主体、业务种类、币种、金额、期限、利率、贷款用途、资金支付方式及支付额度、还款方式、担保方式等）提出具体意见，并签署尽职法律承诺声明。

[巴老师讲案例之八]

抵押行为不合法风险案例

一、案例简介

2015年1月，侯××向某银行办理综合消费贷款30万元，期限一年，担保方式为房地产抵押。抵押房地产的房屋所有权证、土地使用权证记载权利人均只有侯××一人，未记载共有权人，故某银行只要求侯××在相关合同上签字。房地产抵押分别在土地、房产管理两部门办理登记，并取得他项权利证书。

2015年3月，刘××与侯××离婚，双方协商该房地产归刘××。侯××借款逾期后，某银行起诉侯××，要求归还借款本息，但诉讼请求未包括确认抵押权事项。该案胜诉后转强制执行，因执行涉及处置该抵押房地产，刘××认为抵押房地产原系本人和侯××共有财产，抵押未经其同意，抵押行为无效，因此向法院起诉侯××及某银行，要求确认两被告签订的抵押合同无效。

该案经一审、二审，最终判决银行与侯××签订的抵押合同无效。两审法院认为，侯××与某银行签订抵押担保借款合同是在侯××与刘××婚姻存续期间，抵押房地产是侯××与刘××的共有财产，因某银行与侯××签订抵押担保合同未征得共有人刘××同意，因此根据相关法律的规定，判决抵押合同无效。

二、问题思考

分析家庭财产抵押行为不合法的法律风险。

三、老师讲评

1.夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的财产，除法律另有规定或夫妻双方另有书面约定外，属于夫妻共同所有财产，共同财产抵押应经夫妻双方一致同意，共债共签，一方以其财产设定抵押的行为无效。银行债权将出现脱保风险。以未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的共有财产作为担保的，如果银行不能证明自己为善意取得担保物权，则担保可能被认定为无效。

2.以共有财产抵押贷款的风险管理措施。（1）银行应审查设定担保的财产是否属于共有财产，如属共有财产应区分按份共有或共同共有，按份共有的应确认占份额三分之二以上的按份共有人同意担保，共同共有的应确认全体共同共有人同意担保。（2）抵押权人在设定抵押时，务必征得抵押财产共有人的书面同意，共债共签，从而避免纷争，便于抵押权实现。由于已婚人士的财产权属认定问题的复杂性和多样性，银行在办理信贷担保时，对于担保物的产权归属，不能简单地依据财产权属证明判断所有权人，还应调查担保人（借款人）的婚姻状况，根据其提供的户口簿、结婚证或离婚证、配偶死亡证明等资料，综合判断担保物的实际所有权人。如果担保人（借款人）是“已婚”人士，其以婚姻关系存续期间取得的财产抵押，应要求其出具夫妻另一方同意抵押的书面意见，或夫妻双方共同在抵押协议上签字，以确保抵押的有效性。对于实践中以父母名义申请贷款、以未成年子女名下房产办理按揭的，银行应要求其法定监护人在相关的房产买卖合同、抵押合同上签字确认，必要时还可以要求父母提供保障未成年人利益的书面保证，说明该借款用于为未成年人购置财产，未成年人以购置财产为父母借款提供担保等内容。此外，银行还应加强资金流向监控，防止贷款被挪作他用。