市场篇
Market Reports

第二章 个人住房贷款市场

蔡真 崔玉 孙会亭[1]

·在中央“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策背景下，个人住房信贷市场进入相对稳定状态。从总量来看，2019年底个人住房贷款余额为30.07万亿元，同比增速持续下降。从市场结构来看，国有大型商业银行依然是我国个人住房信贷市场的主力军，截至2019年6月，工、农、中、建、交五大国有商业银行个人住房贷款余额为18.76万亿元，占全国金融机构个人住房贷款余额的66.87%。在五大国有商业银行的贷款业务中，个人住房贷款业务已经稳居第一的位置，远远超过排名第二的制造业和排名第三的交通运输、仓储和邮政业。从政策视角来看，要实现“房住不炒”的目标，在政策执行过程中应抓住国有大型商业银行这个“牛鼻子”。

·从个人住房贷款利率走势来看，2019年上半年全国个人住房贷款平均利率呈下降态势，但下半年受房地产调控政策影响又有所上升。总体而言，下半年上升幅度小于上半年下降幅度，全年利率呈下降趋势。

·从风险来看，虽然住户部门债务收入比上升较快，但受益于我国实施宏观审慎和差别化的住房信贷政策，新增个人住房贷款平均首付比例超过五成，抵御住房价格下跌风险的能力较强，个人住房贷款不良率较低，短期内个人住房贷款风险不会构成对商业银行的显著影响。

·展望2020年，我们认为个人住房贷款余额增速依然保持平稳或者略有下降。个人住房贷款利率的实际平均水平将延续5年期LPR的下降趋势且略有下降，我们综合判断2020年5年期LPR将下降5～10个基点，首套房贷款利率下降幅度会超过5年期LPR的下降水平。风险方面，我们预计个人住房贷款不良率以及新增LTV不会显著上升，而住房贷款收入比会延续2019年的趋势继续小幅上升。

个人住房贷款是指自然人以将要购买、建造或已有的住房产权为抵押物，或者将其他抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式作为还本付息保证，向商业银行等金融机构申请住房贷款，金融机构为其提供信贷资金，以满足个人住房的建设、购买、改造、维修或其他合法合规用途的需要。

个人住房贷款对居民具有重要意义。个人住房贷款的主要功能是将居民住房远期消费转化为即期消费，有效地解决了我国城镇居民收入积累滞后、住房资金积累不足的问题，将我国的住房消费潜在需求转化为居民的住房消费有效需求，从而改善了我国城镇居民的居住条件。与此同时，个人住房贷款在居民负债中占据最大份额，从防风险角度看，防止居民部门杠杆率过快上涨的重点在于防止个人住房贷款快速上升。

个人住房贷款是房地产开发企业无息负债的重要组成部分。中国实行住房预售许可制度，即开发商在满足取得土地使用权证、建设工程规划许可证、投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上等条件的基础上可获得商品房预售许可。在获得住房预售许可证之后，开发商可通过售楼花的方式拿到购房者资金（包括个人住房贷款），进而用这部分资金继续开发房地产。这部分资金对开发商极为重要，约占开发商无息负债的50%。2020年初，受新冠肺炎疫情影响，全国多地售楼处关闭，开发商因预售活动暂停面临极大的流动性压力。

个人住房贷款在部分金融领域占有重要地位。在银行领域，许多发达国家的个人住房贷款在银行贷款投向中居于第一的位置，这是因为发达国家经济大多进入城市经济，居民落脚城市最大的一笔消费是住房消费，而这需要银行信贷支持。目前中国的个人住房贷款在银行贷款投向中也居于首位，2019年个人住房贷款余额占总贷款余额的比例达到19.72%。在资产证券化领域，个人住房贷款是最为重要的基础资产，相较于其他类型基础资产，它具有规模大、现金流稳定、违约率低等诸多优良特性。