1.1 房地产公司采购管理
1.1.1 采购方式的分类
根据采购的具体内容，房地产公司可以将采购的类型划分为材料设备类采购、勘察设计类采购、工程类采购、营销类采购等，具体如表1-1所列。
表1-1 房地产公司采购类型
1.1.2 采购管理的相关部门职责与管理权限
房地产公司的采购管理工作一般由公司成本管理部（或称为合同预算部、成本合约部等）组织实施，工程管理部、设计管理部、材料采购部（有些房地产公司并没单独设置该部门，而是将其职能并入工程管理部负责）、营销策划部等相关部门给予配合。
（1）采购管理的相关部门职责
①成本管理部
a.负责编制工程量清单。
b.负责编制招标文件中的计价标准、付款方式、结算方式等经济条款。
c.决定是否编制招标标底。
d.负责评审经济标。
e.负责中标通知书的办理。
②工程管理部
a.负责建筑材料市场调研、信息收集。
b.负责工程供方资质审查，以及履约完毕后对工程供方的履约评估。
c.负责组织编制招标文件，进行招投标操作，组织评标，并确定中标单位。
d.负责工程合同的签署，参与对项目部的合同交底。
e.负责公司定点采购合作协议的签订及各项目的供货合同。
f.负责办理工程及材料的招投标采购。
g.负责在满足工程免招标采购作业指引要求条件下属工程管理部办理的议标采购或直接委托采购。
③设计管理部
a.负责编制项目采购控制表。
b.负责提供工程采购用图纸。
c.负责确定设备材料样板的建筑性能、效果。
④项目部
a.负责提供项目工程材料进场时间和采购数量统计。
b.负责签署工程管理部授权的集中、定点采购合同。
c.负责在满足工程免招标采购作业指引要求条件下属项目部办理的议标采购或直接委托采购。
d.负责工程采购合同履行。
e.负责办理《建筑工程施工许可证》。
⑤分管副总/总经理
a.工程采购决策。
b.工程采购方式变更审核。
c.中标单位的审批。
d.工程合同审批。
（2）采购管理的审批权限
总经理对招投标采购、免招投标采购、直接委托采购、合约签署审批总体负责。
①招标入围单位审批人员：项目部经理、工程管理部经理、分管工程副总经理。
②招标文件及评标办法审批人员：项目部经理、工程管理部经理、成本管理部经理、分管工程副总经理。
③定标审批人员：工程管理部经理、成本管理部经理、分管工程副总经理、总经理（其中总经理授权分管工程副总经理负责金额≤300万元招标采购定标的最终审批；总经理负责金额>300万元招标采购定标、定点集中采购的最终审批）。
④议标采购审批人员：工程管理部经理、成本管理部经理、分管工程副总经理、总经理。
⑤直接委托采购审批人员：主办部门负责人（项目部或工程管理部经理）、成本管理部经理、分管工程副总经理、总经理。
⑥合约签署审批人员：主办部门负责人（项目部或工程管理部经理）、成本管理部经理、财务部经理、分管工程副总经理、总经理（根据采购协议签署的工程合同的最高审批权限为分管副总；单笔金额<300万元的最高审批权限为分管副总；单笔金额≥300万元的最高审批权限为总经理；与营销相关的增加营销策划部经理审批）。
1.1.3 成本管理部的岗位职责说明
房地产公司成本管理部是采购工作的组织部门，其设置的岗位一般包括成本管理部经理、成本管理部主任、预结算工程师、资料员等。
（1）成本管理部经理的岗位职责说明
①基本资料（见表1-2）。
表1-2 成本管理部经理基本资料
②岗位描述
a.工作概要。负责公司建设项目的成本控制与管理工作，包括概预算、结算、招投标、合同管理、内外部协调。
b.职责内容
•参与房地产公司年度计划/预算草案的制订，并根据经确定的房地产公司的年度运营目标、预算计划编制本部门的年度、季度工作目标和费用预算计划，按月进行分解落实。
•审核部门日常费用并控制部门费用开销于合理预算内。
•审核隐蔽工程、设计变更、设计图纸、现场签证。
•参与重要合同的谈判、审核，提出专业的建议和意见。
•审查项目的概算、招标标底的编制及施工图预算，审核各类结算。
•审核本部门拟订的公司各类经济合同范本。
•拟订、完善公司招投标管理制度。
•根据建设项目招投标计划，组织、实施公司各类招投标。
•审核公司各类合同经济付款。
•审定销售面积，拟订、完善销售面积计算的管理制度。
•在工作范围内，代表公司与外部相关政府机构及外单位联系，维持与相关机构及合作伙伴的良好关系。
•设计本部门工作职能范围内的督导线和控制节点，检查本部门工作，掌握相关的资料和数据，并接受直接上级和有关部门的督导，提供相关的真实信息。
•组织、监督本部门文件、信息技术、资料、工作记录等各类文档的建档、更新及保管。
•编制本部门每周工作计划，准时提交工作周报；或每月提交本部门的工作总结，并向分管副总述职。
•编制本部门工作流程文件和修订完善不适用的流程文件，并按规定进行上报和备案，经公司相关机构批准后执行。
•根据部门实际工作情况，提出本部人力需求申请，在人力资源部的协助下，选拔和面试员工。
•向下属分解部门工作目标，设定下属的绩效标准，并帮助下属建立工作计划，评估和反馈下属的绩效结果等，帮助下属提升和改进。
•提出本部门员工的培训/发展计划，在人力资源部的协助下，拟订年度培训计划、培训费用预算，经公司批准后执行。
•了解、关心本部员工的思想状态，处理下属的申诉，改善本部门的工作环境，创造良好的工作氛围。
•按时按质完成上级部门/领导交办的其他工作，并向上级部门/公司提出合理化建议。
c.管理责任
•对本部门工作目标和工作计划的完成负责。
•对本部门负责检查的规章制度的施行情况负责。
•对本部门工作流程、工作规范的实施情况负责。
•对审定的销售面积的准确性负责；对所审核的建设项目成本指标、各项预、结算数据的准确性负责。
•对本部门管辖的设备设施的完好性负责。
•对本部门所涉及的经营、财务、人事等信息的保密情况负责。
•对直接下级的纪律行为、工作秩序、整体精神面貌负责。
•对本部门给公司造成的影响负责。
d.权限范围
ⅰ.工作权限
•对本部门的各项业务工作有执行权和管理权。
•对与本部门业务相关的技术改进、质量管理提升有建议权。
•对在业务范围内的紧急事件有权宜处理权。
•对直接下级的工作争议有裁决权。
ⅱ.财务权限。在财务预算计划范围内，依财务制度对部门日常业务开销有审批权；
ⅲ.人事权限。依公司的人力资源管理制度，对直接下级的工作和纪律有督导、考核权；对直接下级的其他人事异动如奖惩、任免、调配、辞退有建议权；对隔级下级的录用、考核、奖惩等具有审批权。
③任职资格
a.教育背景。本科以上学历，造价管理、工民建、建筑经济、建筑工程等相关专业。
b.职称或资格证。持有造价工程师、经济师、预结算工程师等中级以上职称证。
c.工作经验。8年以上房地产建筑公司相关工作经验，其中3年以上本工种副经理以上岗位经验。
d.所需知识。学科/专业知识，如建筑经济、房屋建筑、建筑材料、建筑力学等学科知识；综合知识，如管理学理论、人力资源管理、基础财务管理知识等。
e.技能与能力
•熟悉国家和地区相关的政策法规。
•熟悉建筑设备、材料的信息及市场价格。
•具备较高的工程概预算、结算、工程成本分析能力和技巧。
•熟练掌握招投标程序和技巧。
•较强的合同编写能力和合同谈判技巧。
•工作细心、沉稳，对数字敏感。
•具备较好的组织、协调能力，团队管理与建设能力（如授权、员工辅导技巧等）。
•计划与目标管理能力等。
•能阅读财务报表，编写部门费用预算，准确度达90%以上。
•具备高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•良好的团队协作精神。
熟练使用造价管理软件、办公软件、内部网络、邮件收发系统。
f.性别/年龄：30岁以上，性别不限，身体健康。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：总经理。
b.可相互轮换的职位：工程管理部经理。
c.可晋升至此的职位：成本管理部主任。
（2）成本管理部主任的岗位职责说明
①基本资料（见表1-3）。
表1-3 成本管理部主任基本资料
②岗位描述
a.工作概要。完成所负责专业的合同预算、投资估算，协助经理控制建设项目成本。
b.职责内容
•参与部门年度计划/预算草案的制订，并根据经确定的部门的年度运营目标、预算计划编制岗位所辖范围内的年度、季度工作目标和费用预算计划，按月进行分解落实。
•编制、审核新项目前期投资估算。
•负责隐蔽工程、设计变更、现场审定。
•审核工程成本核算及工程结算。
•负责各类标底的审核。
•收集工程造价最新信息，每季度整理汇总后上报经理。
•参与各类合同范本的编写，参与合同谈判，并提出专业建议供相关主管决策参考。
•参与工程竣工验收。
•汇总、审核项目完成后的成本核算。
•根据本部门每月工作目标、计划和主管的安排，编制每周工作计划，准时提交工作周报。
•对本部门需用的工作程序提出建议，对不适用的工作程序提出修改建议，并按规定呈报、备案。
•根据本部门的实际工作状况，提出直接下属岗位的人力需求申请，在人力资源部的协助下，选拔和面试员工。
•向下属分解工作目标，设定下属的绩效标准，并帮助下属建立工作计划，评估和反馈下属的绩效结果等，帮助下属提升和改进。
•了解、关心下属员工的思想状态，处理下属的申诉，改善本部门的工作环境，创造良好的工作氛围。
•按时按质完成上级主管交办的其他工作，并向上级主管提出合理化建议。
c.管理责任
•对所辖范围的工作目标和工作计划的完成负责。
•对所辖范围工作流程、工作规范的实施情况负责。
•对所提交的投资估算、标底及审核的工程结算、工程成本的准确性负责。
•对所辖范围所涉及的经营、财务、人事等信息的保密情况负责。
•对所辖范围给部门造成的影响负责。
d.权限范围
ⅰ.工作权限
•所辖范围的日常管理及业务开展工作有执行权。
•对在业务范围内的紧急事件有权宜处理权。
•对直接下级的工作争议有裁决权。
ⅱ.人事权限。依公司的人力资源管理制度，具有对直接下级的督导、考核权，奖惩、任免、调配、辞退的建议权。
③任职资格
a.教育背景。大专以上学历，造价管理、工民建、建筑经济、建筑工程等相关专业。
b.职称或资格证。造价工程师或预结算工程师或经济师中级以上职称。
c.工作经验。5年以上同行业本专业工作经验，1年以上预结算主管岗位经验。
d.所需知识。学科/专业知识，如建筑经济、房屋建筑、建筑材料、建筑力学等学科知识；综合知识，如管理学理论、基本的人力资源管理知识。
e.技能与能力
•熟悉国家和地区相关的政策法规。
•熟悉本地建筑设备、材料的信息及市场价格。
•熟练掌握工程概预算、结算流程及技巧。
•熟悉招投标程序和技巧。
•具备一定的合同编写能力与合同谈判技巧。
•工作细心、沉稳，对数字敏感。
•具备一定的组织能力，基本的管理技巧，如沟通技巧、授权、员工辅导技巧、计划与目标管理。
•高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•团队协作精神。
•熟练使用造价管理软件、办公软件、内部网络、邮件收发系统。
f.性别/年龄：28～40岁，性别不限。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：成本管理部经理。
b.可相互轮换的职位：招投标主任。
c.可晋升至此的职位：预结算工程师。
（3）预结算工程师的岗位职责说明
①基本资料（见表1-4）。
表1-4 预结算工程师基本资料
②岗位描述
a.工作概要。完成所负责专业的预结算、投资估算、成本核算，协助建设项目的成本控制。
b.职责内容
•认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。
•编制工程概预算、估算，根据工程施工进度形象审核建筑公司进度预算。
•负责新项目前期投资估算。
•负责隐蔽工程、设计变更、现场签证审核（5000元以上）。
•编制所负责专业的标底，协助完成招标工作。
•完成所负责专业的工程成本核算。
•参与图纸会审，并提出专业建议，供相关主客决策。
•参加工程竣工验收。
•参与专业相关的合同范本的编制。
•收集、整理工程造价信息，并上报经理。
•负责销售面积的计算和审核。
•根据本部门每月工作目标、计划和主管的安排，编制本岗位每周工作计划，准时提交工作周报。
•积极参加培训活动，努力钻研业务，以便更好地完成本职工作。
•做好文件资料及业务记录的保管、移交工作，保守公司秘密。
•按时按质完成上级主管交办的其他工作，并向上级主管提出合理化建议。
c.工作责任
•对本岗位的工作目标和任务完成情况负责。
•对本岗位工作给项目进度造成的影响负责。
•对所提交的投资估算、标底及审核的工程结算、成本的准确性负责。
③任职资格
a.教育背景
•预结算工程师：大专以上学历。
•预结算员：中专以上学历。
•专业：造价管理、工民建、建筑经济、建筑工程等相关专业。
b.职称或资格证
•预结算工程师：造价工程师或预结算工程师或经济师中级以上职称。
•预结算员：预结算员证。
c.工作经验
•预结算工程师：5年以上地产/建筑公司预结算工作经验。
•预结算员：3年以上地产/建筑公司预结算工作经验。
d.所需知识
•学科/专业知识，如建筑经济、房屋建筑、建筑材料、建筑力学等学科知识。
e.技能与能力
•熟悉国家和本地政府相关的政策法规、规范。
•熟悉本专业涉及的建筑设备、材料的信息和市场价格。
•熟练掌握本专业的工程概预算、结算流程和技巧，工程成本分析。
•具备一定的合同编写能力与合同谈判技巧。
•熟悉招投标程序和技巧。
•具备一定的工作沟通能力和协调能力。
•工作细心、沉稳，对数字敏感。
•高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•具有团队协作精神。
熟练使用造价管理软件、办公软件，能独立建立招投标电子信息库，会使用内部网络、邮件收发系统。
f.性别/年龄：20～40岁，性别不限，身体健康。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：在有空缺时，优秀的工程师可晋升预结算/招投标主任，预算员可晋升工程师。
b.可相互轮换的职位：工程师可与其他专业的预结算工程师轮岗、预结算员可与其他专业的员级轮岗。
c.可晋升至此的职位：资料员/文员。
（4）资料员的岗位职责说明
①基本资料（见表1-5）。
表1-5 资料员基本资料
②岗位描述
a.工作概要：负责本部门使用的办公用品、设备设施的申购、保管、登记发放，协助行政及财务部做好本部门的资产核查工作。
b.职责内容
•协助建立材料、设备价格信息及负责电脑资料录入。
•负责招投标往来资料、文件的收集、发放。
•协助经理起草本部门的文件、流程等。
•协助经理收集当地政府颁布的最新政策、法规及各类市场信息等，并汇总上报。
•根据本部门每月工作目标、计划和主管的安排，编制本岗位每周工作计划，准时提交工作周报。
•负责本部门考勤记录及考勤表的统计工作。
•积极参加培训活动，努力钻研业务，以便更好地完成本职工作。
•做好文件资料及业务记录的保管、移交工作，保守公司秘密。
•按时按质完成上级主管交办的其他工作，并向上级主管提出合理化建议。
c.工作责任
•对本岗位的工作目标和任务完成情况负责。
•对所负责保管的公司经济类合同及部门文件资料的完整性、安全及保密负责。
③任职资格
a.教育背景。中专以上学历，工民建相关专业或秘书专业优先考虑。
b.工作经验。2年以上地产/建筑公司预结算工作经验。
c.所需知识。学科/专业知识，如档案管理、公文写作、文秘其他知识。
d.技能与能力
•较好的语言文字表达能力及文件起草能力。
•良好的档案管理能力。
•工作细心、耐心、沉稳。
•具有一定的沟通能力。
•高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•具有团队协作精神。
计算机：熟练操作Word、Excel、Powerpoint等办公软件，熟练使用内部网络及邮件收发系统，了解造价管理软件优先。
e.性别/年龄/其他：20～35岁，性别不限，身体健康，本市户口优先。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：预结算员。
b.可相互轮换的职位：其他部门的资料员/文员。
1.1.4 采购管理的工作流程
①编制项目采购控制表。
②项目部在编制完成项目工程管理指导书及收到设计管理部提供的施工图后，进行数量统计，制订材料进场时间计划，经项目经理批准后，提交工程管理部。
③设计管理部编制工程、材料清单提交项目部、工程管理部、成本管理部。
④成本管理部根据工程、材料清单制订采购目标成本。
⑤工程管理部制订招标工作计划。
⑥工程管理部汇总项目部、设计管理部、成本管理部的工作成果，编制项目采购控制表，各部门会签后由分管副总签发定稿。
⑦采购过程。
a.工程管理部负责要求设计管理部提供工程采购用图纸及确定设备材料样板，要求成本管理部编制标底或工程量清单，材料设备样板优先由工程合格供方及工程试用供方提供，负责编制项目采购控制表中相关内容的填写。
b.项目部、工程管理部应按照采购方式作业指引确定具体的采购方式，然后根据工程招标采购作业指引、工程免招标采购作业指引执行，最终按照工程合同管理程序的要求签订合同。
c.工程供方已在书面合同上签字盖章，但公司内部尚未签署完成之前，需要工程供方以实质行为履行合同的，需得到分管副总同意。
d.属于施工总承包、工程监理、勘察设计的工程采购项目，由成本管理部办理中标通知书手续、项目部向政府主管或授权部门办理报建，施工报建及施工监理报建具体按照政府主管或授权部门规定程序执行。需提前开工的，应由项目部提出申请，经公司分管副总经理批准后方可开工。
⑧合同履行
a.从书面合同签署完成之后至竣工移交公司前，由项目部履行合同内约定本公司应承担的工作和权利。
b.竣工移交公司后，如项目部继续存在的，由项目部与物业公司对接履行合同内约定的本公司应承担的工作和权利；如项目部撤销，则由工程管理部向公司分管副总请示合同保修范围内与物业公司对接处理事宜。
c.工程供方管理及评价由工程管理部具体按照工程供方管理程序执行。
d.履行合同过程的工作，验收、移交工作由项目部具体按照公司相关制度执行。